De vestiging van een opstalrecht is een overdracht van de eigendom van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, NSW als er op het moment van de vestiging van het opstalrecht een opstal is. Als op het moment van vestiging van het opstalrecht geen opstal aanwezig is, maar de opstalgerechtigde zelf een opstal bouwt, is dat geen overdracht van eigendom als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel c, onder 1°, NSW.
Ten aanzien van opstalrechten geldt verder het volgende. De opstalgerechtigde is niet een eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW. Bovendien kan een enkele opstal (een gebouw) of opstalrecht niet gezien worden als een met natuurterrein of bos bezette onroerende zaak. Een opstalgerechtigde, die geen andere rechten heeft die hem tot eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW kunnen maken, kan geen gebruik maken van de fiscale faciliteiten die gelden voor een eigenaar van een NSW-landgoed.
Een eigenaar van een opstalrecht kan mogelijkerwijs wel in aanmerking komen voor fiscale faciliteiten indien hij naast zijn opstalrecht tevens andere rechten, zoals een recht van erfpacht, heeft of verkrijgt.
Voorbeeld
Eigenaren van een NSW-landgoed willen ten behoeve van een derde het zakelijk recht van opstal vestigen op het woonhuis dat op het landgoed staat. De verkrijger van het opstalrecht is daarover overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkrijger van het opstalrecht (tevens) andere rechten verkrijgt, waardoor hij wél als eigenaar van een NSW-landgoed kan worden aangemerkt. Hierbij valt te denken aan het recht van erfpacht, aangezien de erfpachtgerechtigde wel een eigenaar als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de NSW is. In dat geval kan de verkrijger als erfpachter een verzoek doen om aanmerking als landgoed van het door hem verkregen erfpachtsrecht met opstal. Dat verzoek wordt dan beoordeeld met inachtneming van de NSW en het Rangschikkingsbesluit NSW. Dat betekent onder meer dat ook aanleun- of samenwerkingsrangschikking mogelijk is (artikel 1, tweede lid, onderdeel a, NSW), als het erfpachtrecht zelf zich daarvoor voldoende leent.
